Zasiedzenie w dobrej i złej wierze – czym się różnią.

Co do zasady aby stać się właścicielem nieruchomości tj. gruntów i budynków trwale z gruntem związanych należy zawrzeć w formie aktu notarialnego stosowną umowę. W polskim porządku prawnym istnieje odstępstwo od powyższej zasady, a mianowicie instytucja zasiedzenia, która jest sposobem nabycia prawa własności z mocy samego prawa i stanowi wyjątek od zasady nienaruszalności prawa własności.

Zasadę zasiedzenia nieruchomości określa art. 172 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że :

Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

• 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
• 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Jak wynika z powyższego, z pozyskaniem nieruchomości poprzez jej zasiedzenie mamy do czynienia gdy zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki: posiadanie nieruchomości musi być samoistne oraz musi zaistnieć określony upływ czasu, od długości którego zależy, czy jest to uzyskanie posiadania w złej czy w dobrej wierze.

Należy wyjaśnić, że samoistnym posiadaczem nieruchomości jest osoba, która nie jest jej prawnym właścicielem, lecz włada daną nieruchomością jak właściciel i zachowuje się jak właściciel. Oznacza to, wykonuje wszelkie czynności z tym związane takie jak dbanie o nieruchomość, opłacanie podatków czy gospodarowanie nieruchomością. Natomiast z uwagi na brak zdefiniowania w ustawie pojęcia dobrej czy złej wiary, należy odnieść się do orzecznictwa. Orzecznictwo odnoszące się do instytucji zasiedzenia pozwala na wyodrębnienie pewnych wskazówek, które pozwalają stwierdzić, czy posiadacz pozostawał w złej czy w dobrej wierze.

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że dobra wiara to stan psychiczny, wyrażający się w błędnym, niemniej usprawiedliwionym przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego bądź sytuacji istotnej z punktu widzenia prawa, pomimo tego, że rzeczywisty stan prawny oceniony obiektywnie jest odmienny. Nie można mówić o dobrej wierze, jeżeli w toku postępowania na jaw wyjdą fakty, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości co do przysługującego mu prawa do korzystania z rzeczy.

Według tradycyjnego poglądu dobra wiara jest przekonaniem posiadacza nieruchomości o tym, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo własności. Przekonanie to choć błędne, musi być usprawiedliwione, oparte na obiektywnych przesłankach, które wywodziły się ze stosunku prawnego będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego. Posiadaczowi w dobrej wierze musi towarzyszyć przekonanie, że wykonywanie przez niego prawa własności we własnym imieniu nie narusza niczyjego prawa. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza każde niedbalstwo, które wyraża się w niedołożeniu należytej staranności w uzyskaniu wiedzy o tym, komu przysługuje prawo do danej rzeczy.

Podkreślenia wymaga, że okoliczności posiadania dobrej czy złej wiary należy badać na moment uzyskania samoistnego posiadania. Bez znaczenia pozostaje czy posiadacz samoistny posiadał dobrą czy złą wiarę w trakcie biegu terminu zasiedzenia.

O „złej wierze” mowa w przypadku, gdy posiadacz w chwili nabycia wiedział, że dana nieruchomość czy rzecz mu nie przysługuje i istnieje prawowity właściciel. Warto pamiętać, że osoba wchodząca w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego jest posiadaczem w złej wierze.

Analizując pojęcie zasiedzenia oraz pojęcie definicji nieruchomości należy stwierdzić, że nie wszystkie nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia. Jak wynika z przepisów prawa, zasiedzenie dotyczy tylko i wyłącznie nieruchomości gruntowych oraz budynków trwale z gruntem związanych lub części takich budynków, jeżeli na mocy odrębnych przepisów stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nie można zatem zasiedzieć części składowych rzeczy, które nie mogą być odrębnym przedmiotem własności, a skoro tak, to jeżeli części te nie mogą być przedmiotem posiadania samoistnego, to również nie mogą być przedmiotem zasiedzenia. Wobec powyższego nie można zasiedzieć piwnicy czy strychu w domu jednorodzinnym. Przedmiotem zasiedzenia nie może być również jeden pokój w mieszkaniu. Nie można bowiem odłączyć od domu jednorodzinnego strychu czy pokoju bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości.

Nabycie nieruchomości na skutek zasiedzenia następuje z mocy prawa, nie mniej dla potwierdzenia określonego stanu faktycznego władania nieruchomością, wskazanym jest złożenie odpowiedniego wniosku w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. We wniosku oprócz wskazania danych wszystkich osób, których dotyczy wynik postępowania, należy również wskazać dane określające nieruchomość, tj. adres administracyjny nieruchomości, kategorię użytku nieruchomości, powierzchnię użytku oraz numer księgi wieczystej nieruchomości (jeżeli jest założona dla tej nieruchomości). W przypadku, gdy dla danej nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta, do składanego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia, należy dołączyć odpis księgi wieczystej oraz posiadane dowody – dokumenty świadczące o nieprzerwanym samoistnym posiadaniu danej nieruchomości, którymi mogą być zaświadczenia gminy o zapłaconych podatkach oraz o wniesieniu innych opłat. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia podlega opłacie, która wynosi 2000 złotych.

Kancelaria Jedliński Bierecki i Wspólnicy specjalizując się m.in. w prawie administracyjnym, prowadzi postępowania o zasiedzenie nieruchomości. W trakcie wieloletniej praktyki Kancelaria spotykała się z problematyka zasiedzenia nieruchomości zarówno będących własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego ale także osób fizycznych. Długotrwały stan faktyczny prowadzący do realnej zmiany właściciela nieruchomości nierzadko rodzi wiele problemów dla obecnych właścicieli. Ponadto konieczność wykazania we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia stosownych przesłanek uzasadnia przekazanie sprawy radcy prawnemu specjalizującemu się w prawie administracyjnym.

Kancelaria Jedliński Bierecki i Wspólnicy w ramach obsługi prawnej jednostek samorządu terytorialnego Kancelaria świadczy usługi prawne w zakresie kompleksowej obsługi prawnej danego podmiotu przy uwzględnieniu specyfiki określonego urzędu.